뱁새가 황새따라 집 구해보기 - 0.b 용어공부 (대출상환방법, LTV, DTI, DSR, RTI)

안녕하세요. Ba에요.

 

오늘도 제가 공부한 내용을 간단히 올립니다. 이제 본격적으로 집을 사기에 앞서 '대출'을 안 할 수는 없으니 대출 관련 용어를 알아보려고 해요. 빨리 집을 구매하고 결정해서 용어 정리를 마쳤으면 좋겠습니다.

 

집 구하는 마음

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기초용어

일단 대출을 이해하기 위한 기초 용어인 LTV, DTI, DSR, RTI를 정리해 보겠습니다.

이 중 LTV, DTI, DSR은 대출금액 제한을 위한 것으로 상환 능력이 부족한 사람이 대출을 받아서 채무불이행을 하지 않도록 한도를 조절하기 위한 지표입니다. 주택담보 대출의 경우에는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등등을 기준으로 계산되기 때문에 구입하려는 주택의 실거래가가 아닌 다음 지표를 확인해 보는 것이 필요합니다.

 

보통 담보대출의 경우에는 LTV, DTI 등을 이용해서 계산했을 때 대출 가능여부가 정해지고, 추가로 총대출이 1억 이상일 경우, 한 사람이 받을 수 있는 모든 빚을 더해서 산정되는 DSR 기준으로 40% 이하라는 강력한 규제가 들어가게 됩니다. 즉 1년 동안 내는 원리금이 내 연소득의 40%를 넘지 않도록 규제가 들어가게 됩니다. 주택담보대출의 경우에는 상환기간을 길게 잡게 되면 DTI, DSR을 낮출 수 있어서 대출 금액에는 유리한 점이 있습니다.

• LTV(Loan to Value)
• DTI(Debt to Income)
• DSR(Debt Service Ratio)
• RTI(Rent to Interest)

 

대출상환방법의 종류

• 만기일시 - 원금을 만기에 상환하고 그전까지는 이자만 납입하는 방식.
• 원금균등분할 - 매달 같은 원금을 상환하여 점점 이자가 줄어드는 방식.
• 원리금균등분할 - 총 이자와 원금을 기간으로 나누어 매달 균등하게 납입하는 방식으로 원금균등분할에 비해 총이자가 증가함.  

 

저는 사회초년생으로서 연소득이 적은 편이기 때문에 DSR의 규제를 감안했을 때 받을 수 있는 대출의 정도가 작기 때문에 충분한 대출 고려가 필요할 것 같습니다. 또 10년 만기 신용대출 등 원리금을 줄이기 위한 대출을 받아야 할 것 같아요.

 

LTV(Loan to Value), 담보인정비율

담보 인정 비율은 담보 대출을 진행할 때 담보 대비해서 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 말합니다. 담보대출의 한도를 산출할 때 사용되며, 지역별, 투기지역 및 투기과열지구 설정 및 대출의 종류에 의해 달라질 수 있으므로 미리 조건을 확인해야 합니다.

 

LTV 계산식

LTV = [(대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 ) / 담보가치(평균시세)] × 100

 

- 담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등을 기준으로 매겨지게 됩니다.

- 선순위채권이란 새로 진행할 대출 이전에 담보로 받은 대출의 잔액을 의미합니다. 즉, 6억의 담보가치를 가진 주택에 LTV 70% 기준으로 대출을 하게 되면 최대 4억 2000만 원까지 대출을 할 수 있습니다. 다만 동일한 주택을 대상으로 예전에 1억의 대출을 받았을 시, 3억 2000만 원으로 대출이 제한되는 것입니다. 동일한 담보로 중복 대출을 막는 것입니다.

- 임차보증금은 전월세보증금, 소액보증금 최우선 변제금액 등을 의미하는 것으로 소액임차인의 최우선변제 보증금 범위는 정해져 있습니다. 따라서 매매한 주택의 임차를 내줬을 경우 대출을 실행할 때 이 금액을 제외하고 대출이 가능합니다. 소액임차 최우선변제 보증금은 계약 만료 시 바로 지급될 수 있도록 대출을 하지 못하도록 규제하는 것입니다.

 

2023년 개정 기준으로 LTV 기준과 소액보증금 최우선 변제금액 Table은 다음과 같습니다.

 

지역별 LTV 기준 : 주택 가격과 대출자의 조건을 기준을 설정됩니다.

또한 지역별 기준(투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역, 기타 지역)으로 분류됩니다.

주택 가격 구분	대출 대상	투기지역 및 투기과열지구	조정대상 지역	기타지역
9억 이하	서민실수요자(무주택)	50%	60%	70%
	1주택(처분조건)	40%	50%	70%
	2주택 이상	30%	30%	60%
9억 초과	9억 이하분	40%	50%	60%
	9억 초과분	20%	30%	60%
15억 초과	-	불가	30%	60%

※ 생애최초 주택구입 + 9억 이하일 경우 LTV 80%까지 대출 가능

 

지역		소액임차보증금
서울특별시		5000만원
인천광역시	강화군, 옹진군	2000만원
	서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지	2300만원
	그 밖의 지역	4300만원
의정부/구리/하남/고양/수원/성남/안양/부천/광명/과천/ 의왕/군포/용인/화성/세종/김포시		4300만원
시흥시	반월특수지역	2000만원
	그 밖의 지역	4300만원
남양주시	호평/평내/금곡/일패/이패/삼패/ 가운/수석/지금/도농동	4300만원
	그 밖의 지역	2000만원
광주/대구/대전/ 부산/울산광역시	군지역	2000만원
	그 밖의 지역	2300만원
안산/광주(경기도)/파주/이천/평택시		2300만원
그 밖의 지역		2000만원

 

DTI(Debt to Income), 총부채상환비율

총부채상환비율은 연소득 대비 부채상환 비용 부담률을 의미합니다. 따라서 대출신청인의 연소득을 가지고 대출금을 부담할 능력을 판정할 때 사용합니다. 변동금리 선택 시에 금리가 오르게 되면 DTI가 높아지게 되므로 이를 고려한 스트레스 DTI란 지표를 사용하기도 합니다. 

 

DTI 계산식

DTI= [(해당 대출원리금 + 기존주택 대출이자 + 기타 부채 이자 ) / 연소득] × 100

 

신 DTI 계산식(2018.01.31 개정)

신 DTI= [(모든 주택담보대출 원리금 + 기타 부채 이자 ) / 연소득] × 100

 

2018년 1월 31일부터는 DTI가 개정되어 대부분 신 DTI 계산식을 이용하게 됩니다.  그러나 기존 DTI 계산식을 사용하는 곳도 있으므로 대출을 실행하려는 은행에서의 DTI 실제 계산식을 고려하는 것이 정확하고 계산기 등은 그냥 참고만 하시면 될 것 같습니다.

 

기존 DTI는 기존주택의 대출이자만 DTI 계산에 반영하기 때문에 기존 주택 대출 원리금을 고려할 필요가 없었습니다. 그러나 신 DTI에서는 모든 주택담보대출의 원리금을 더해서 계산하므로 기존 대출이 있을 경우, 새로 실행할 대출 원리금이 줄어들게 됩니다.

 

DTI는 신용대출을 포함하지 않는다는 점에서 DSR보다 약한 규제입니다.

 

지역 구분	DTI 한도
투기지역 및 투기과열지구	40%
조정대상지역	50%
그 외 수도권	60%

※ 투기지역은 서울 강남 3구 + 용산구 / 생애 최초 주택 구입자와 서민 등은 DTI 60%

 

DSR(Debt Service Ratio), 총부채원리금상환비율

 

연 소득에서 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. DTI와 비슷한 개념 같지만 주택 담보 대출 외의 신용 대출 학자금 대출, 카드론 등을 모두 더하기 때문에 더 강력한 대출 규제를 의미합니다.

 

DSR 계산식

DSR= [(연간 주택 관련 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액 ) / 연소득] × 100

 

대출액이 1억 원을 넘을 시 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 따라서 소액 대출이 아닌 이상 대부분의 대출은 DSR 규제를 받는다고 볼 수 있습니다. 현재 22년 년 6월에 발표된 내용에 의하면 DSR 면제 대출한도를 1억 원에서 1.5억 원으로 상향했습니다. 이 기준은 달라질 수 있으므로 대출 상담 시 정부 정책을 잘 확인해야 합니다.

 

RTI(Rent to Interest), 입대업 이자상환비율

아직 주택을 임대하는 것은 먼 미래의 일이지만 그래도 용어를 정리하는 김에 다 적어봤습니다. 부동산 임대업자의 상환능력을 평가하기 위한 지표입니다. 연간 부동산 임대소득과 이자로 지불해야 하는 비율을 의미합니다. RTI가 1이라면 임대소득으로 이자만 지불할 수 있으므로 빚을 상환하지 못하게 됩니다. 따라서 주택에는 1.25, 비주택(상가 등)에는 1.5를 기준으로 규제하고 있습니다. 이때의 이자비용은 신규 대출 및 기존의 대출로 인한 이자비용을 모두 포함하므로 DSR과 같이 개별 임대 물건에 대한 전체 부채와 관련된 지수라고 볼 수 있습니다.

 

RTI를 관리하지 않으면 레버리지를 이용한 무작위적 투기가 발생할 수 있으므로 저는 규제를 강화하는 쪽에 찬성하는 편입니다.

 

RTI 계산식

RTI= [(상가, 주택 가치 × 임대수익률  ) / (대출금 × 이자율)] × 100

 

부동산 관련 계산:

https://부동산계산기.com/ltv

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