뱁새가 황새따라 집 구해보기 - 0.a 용어공부 (건폐율, 용적률, 건축면적, 연면적)

안녕하세요. Ba에요.
 
요새 많은 임장 및 부동산을 다니고 있는데요. 의사결정을 하기 전까지 남은 시간동안 블로그에 집 찾는 과정을 정리하려 합니다.

집 구하기

집을 사고 나면 아마 한 동안(한 8년 봅니다 ㅎㅎ)은 글이 업데이트되지 않을 것 같지만,  그래도 주변에서 집 구하시는 분들에게 많은 도움이 될 것 같아... 집 구할 때까지는 꾸준히 올려보려 합니다. 저희는 투자보다는 거주의 목적이 강해서 실거주 외에는 생각을 하지 않고 있어요. 따라서 직주 근접 및 생활하기 편리한것을 최우선을 생각하고 있어요. Bo와 동상이몽일 순 있지만 적당한 집을 사고 대출도 갚아 안정되고 나면 그냥 주식이나 예금 채권같은 현금성 자산을 축적할 예정입니다. ㅎㅎㅎ

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등기를 쳐봐야 비로소 부린이를 벗어날 수 있다지만 등기를 치기 전에 미리 공부를 해둘 필요를 느꼈습니다. 우선 시작은 부동산 용어 공부입니다. 모든 일을 시작하기에 앞서, 항상 관련된 용어를 공부해두는 것은 중요하다고 생각합니다. 메타를 파악하고 문외한이 되지 않으려면 용어를 알아듣는 것이 필수이기 때문이죠. 최근 생긴 신조어처럼 계속 꾸준히 봐두어야 하는 부분부터 법률로 정의된 알아두면 좋은 용어까지 차근차근 정리해보려고 합니다.
 
현재로서는 망포, 동탄 등을 중심으로 매매할 예정이라, 요 지역들을 이해하는데 필요한 핵심 용어 위주로 공유할려구요~

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기초용어

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건축면적

연면적

건폐율과 용적률 비교

1. 주택 관련 용어
   1. 건축면적 : 건축면적은 대지를 덮고 있는 건축물의 외벽이나 기둥 중심선을 기준으로 수평 투영한 영역을 의미합니다. 일반적으로 1층의 바닥면적과 같으나 외벽, 처마 등의 구조로 인해 추가될 수 있습니다. = 쉬운 이해 : 건물이 차지하는 땅의 크기.
   2. 연면적 : 건축물의 각층 바닥 면적의 합계를 의미합니다. 이때 의미하는 층은 지상, 지하, 지하 주차장, 지상 주차장 등 모든 시설을 포함합니다. = 쉬운 이해 : 건물에서 디딜 수 있는 면적의 크기, 여러 층을 쌓으면 그만큼 올라간다. 
   3. 건폐율 : (건축면적/대지면적)×100. 건설부지(땅)에서 건축물이 차지하는 땅의 비율. 건폐율이 높으면 수평 공간이 좁아진다. 일반적으로 건폐율이 높아지면 땅을 효율적으로 사용하기 위함(지대가 비쌈)으로 용적률도 동반상승하게 되어 건축물의 밀도가 상승하게 된다.  = 쉬운 이해 : 땅에 얼마나 효율적으로 건물을 꽉꽉 채워서 넣는지.
   4. 용적률 : (연면적 / 대지면적)×100. 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율으로 용적률은 지상층 주차면적과 피난안전구역, 지하층 등은 포함하지 않는다. = 쉬운 이해 : 건물을 얼마나 높게 올리는지, 고층 아파트는 용적률이 높다.

건폐율 직접 비교

용도지역에 따른 건폐율 및 용적률 최대 한도 / 제공 = 부동산 114

건폐율 계산 시 예외되는 부분에 대한 예시

건폐율 제외 영역 예시

건폐율 / 용적률의 중요성
 
토지의 용도에 따라 건폐율과 용적률 기준이 다르고, 재개발 사업성 등을 살펴볼 때 가장 중요한 요소.
재건축 시 현재 건폐율과 용적률이 낮은 아파트일수록 세대 수를 늘려서 일반 분양으로 사업비 확보가 쉬우므로 사업성이 높다.  용적률이 최대 한도보다 많이 작으면 수직 증축 / 건폐율이 최대 한도보다 많이 작으면 수평 증축으로 추가 세대를 확보할 수 있음.
또한 토지의 가치가 높아야(초역세권, 역세권, 인접 상가, 유동인구) 사업성이 높다.
 
    - 망포, 영통은 재건축, 리모델링 등의 연한이 다가오는 구축 아파트가 많으므로 잘 알아두기!  
 
출처 :  국토교통부 / 서울특별시 도시계획국 / 매거진 H https://www.magazineh.com/knowledge/8817/ / 울산저널i[부동산 용어집(2) - 건폐율 용적률] http://m.usjournal.kr/news/newsview.php?ncode=1065542794806873